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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
国足帅位,为何如此“难产”****** 主帅迟迟难敲定，“土洋结合”成备选 国足帅位，为何如此“难产” 2月4日，是二十四节气之首的立春，意味着进入风和日暖、万物生长的春季。在冬季蛰伏的中国足球，也逐渐“复苏”。泰山队确认即将重新集结，国奥队、亚运队敲定集训计划，不论是俱乐部还是国字号球队层面，新的备战计划已然启动。 在一片进展有序的气象中，国足迟迟未能敲定新帅，显得是那么格格不入。1日，国足3月份与新西兰队的两场热身赛得到了官方确认。但距离热身赛还有一个半月的时间，国家队谁执牛耳，仍然悬而未决。 主帅人选迟难定夺 自12强赛出局至今，国足已经“消失了”近1年的时间。 本月1日，国足终于更新消息，球队将于3月23日和26日与新西兰国家队进行两场热身赛。时隔三年半，国足终于再次得到了国际A级友谊赛的比赛机会。 在此之间，国字号梯队也频繁有消息传来。春节之前，U20国家队就已经敲定集训人选，并赴迪拜进行了拉练。其间，球队进行了5场热身赛，成绩为1胜2平2负。2月2日，球队离开迪拜，赴克罗地亚进行第二阶段的拉练。 春节之后，U23国奥队和U24亚运队的集训名单相继出炉，分别由成耀东和扬科维奇带队。今年，这两支球队任务不少。不论是奥运会预选赛还是第19届亚运会，都需要认真对待。 相比之下，国足主帅的帅印归属，显得格外“难产”。虽然世预赛36强赛要11月才开打，但帅位迟迟没有归属，还是会给国家队和各俱乐部带来一些麻烦。 目前国足进入新的世界杯备战周期，必然要经历换血，也必然有新鲜血液的补充。若主帅未能敲定，集训队阵容的确定也就无从谈起。同时，中超有望在4月开赛，各俱乐部迟迟未能确定谁将参加集训，也会给新赛季备战带来一定干扰。 此外，国足需要在3月到6月的国际比赛日热身赛中全力争取积分，以便在36强赛分组中获得一个较好的席位。 因此，包括与新西兰两场热身赛在内的每一场热身赛都需要认真对待。而国家队的备战，从哪一天开始都不算早，这更让主帅人选的确定显得紧迫。 选人为何如此艰难 不论是李铁接手里皮的帅位，还是李霄鹏担任国家队主帅，近几次国足换帅总是显得有些仓促。 相较而言，本次换帅留给足协的考虑时间较多，但受限于种种因素，候选者可考虑的范围却似乎并没有扩大多少。 据媒体此前报道，中国足协原计划选择一位业务能力突出、熟悉亚洲足球且能迅速上手的高水平外教。诸如奎罗斯、保罗·本托、斯托伊科维奇、奥拉罗尤、勒纳尔等率队参加卡塔尔世界杯或曾在中超、亚洲地区联赛执教的外籍教练均在候选之列。 不过，选帅并非足协一厢情愿的事。由于国足对于主帅的预算是年薪税后200万美金，这很难满足一些教练员的薪资需求。与此同时，中国足球目前大环境不佳，国足世界排名一再下滑，这也让一些追求执教成绩的外籍教练望而却步。 除自身因素外，国足选帅还面临着其他亚洲球队的竞争。就在不久前，越南队官宣特鲁西出任该队主帅。从资历上看，特鲁西曾长期在亚洲执教且成绩尚可。 不难想象，其他基本符合足协选帅要求的外籍教练，也有可能接过其他亚洲球队抛来的橄榄枝。国足选帅拖得越久，可选择的空间也就越少。 在这种情况下，足协或许应当适当放宽选人标准。例如，“熟悉亚洲足球且能迅速上手”这项要求，就遭到了外界的质疑。目前，国足的选帅已不再像此前几次那样以“救火”为目的，而是要从长计议，为新世界杯周期甚至更长远的发展规划打好基础。 作为一名高水平外教，即使对中国足球不甚熟悉，只要专业能力在线，熟悉国足、熟悉对手，也不是一件难事。 “土洋结合”或为临时选择 有人会问，既然洋帅难觅，为何不将目光放在本土名帅身上。土帅对中国足球的了解毋庸置疑，且开价绝不会超过足协的预算。问题就在于，以土帅的资质和能力，究竟能不能带领国足拿到应有的成绩。 每当选帅时，“土帅洋帅之争”就会成为热议的话题。支持洋帅的人认为，洋帅水平更高，可至今也只有米卢一位洋帅带领国足走进过世界杯。支持土帅的人认为，土帅更了解中国足球，可目前为止，土帅也没有拿出来太亮眼的成绩。 12强赛，李铁和李霄鹏各带队踢了半程比赛，最终国足1胜3平6负，积6分位列小组倒数第二。外界对这两位主帅能力的质疑，从来没有停息过。 值得一提的是，里皮辞职后，李铁、李霄鹏和王宝山三位“土帅”，成为了国足主帅的最佳候选。如今，两位代表着最高执教水平的本土主帅相继失利，又有哪位“土帅”能接过教鞭呢？ 洋帅难寻，土帅又受到执教水平的质疑。在高不成低不就中，留给足协选帅的时间已经越来越少了。 有消息称，足协对新洋帅短时间无法到位的情况“早有预判”，因此不排除让现任主帅李霄鹏带队或安排扬科维奇“转岗”接手国足。或者，干脆“土洋结合”，让李霄鹏和扬科维奇共同执教国足。 当然，这大概率是新帅无法到位前的一个“备选”。 其实，“土洋结合”的模式在中超俱乐部中不少见，但对国家队而言却是全新的挑战。如果土洋结合的模式能取得成效，那最是皆大欢喜。 与此同时，若这样的模式不奏效，那这一“备选方案”需要尽早被放弃，避免在将就和妥协中浪费大好的备战时间，将国足拖进大赛临危换帅的又一次轮回。(记者季禹) (来源：齐鲁晚报 2023年02月03日 A13版) （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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